Curiosidades e notícias sobre topografia, georreferenciamento, regularização fundiária e muito mais
Autor: Flávio Burbulhan
Engenheiro agrônomo formado pela Esalq-USP e responsável técnico da Apoio Geomática, empresa que presta serviços nas áreas de topografia, cartografia e agronomia na cidade de Guarapuava (PR) e região, desde 1986.
Como um conhecimento milenar pode ser usado na medição de lotes
Muitos terrenos urbanos são irregulares e escapam da fórmula de áreas retangulares para calcular seus tamanhos. Esse problema pode ser resolvido recorrendo-se aos ensinamentos do matemático Heron de Alexandria. Nascido no primeiro século da era cristã, ele é o responsável por elaborar um método que permite descobrir a área de um triângulo em função das medidas dos seus três lados.
Mas o que o cálculo da área de um triângulo tem a ver com o levantamento topográfico?
Uma das alternativas para solucionar o problema é dividir o polígono em vários triângulos justapostos e, com auxílio de uma trena, medir todos os lados ?. Com esses dados, aplica-se a fórmula de Heron para calcular a área de cada parte e por fim, soma-se as áreas de todos os triângulos para se obter o tamanho do terreno.
Aprenda na imagem a seguir como esse ensinamento milenar funciona na prática:
Além da metragem da área é preciso levar em consideraçao o valor econômico dela
Em uma sucessão patrimonial a divisão em partes iguais de um lote ou de uma fazenda entre as(os) herdeiras(os) nem sempre será a mais justa?. Isso porque, apesar de as áreas terem o mesmo tamanho, o valor econômico de cada uma pode variar.
Para que ninguém saia prejudicada(o) é fundamental entender quanto vale cada parte da área a ser dividida. Nesse momento que a topografia entra em ação.
A(o) topógrafa(o), além do levantamento quantitativo, que calcula o tamanho do patrimônio, realiza o levantamento qualitativo que permite saber o valor econômico das partes que compõe esse patrimônio.
“Uma parcela maior com valor unitário menor se equipara a uma parcela menor com valor unitário maior”, explica o engenheiro agrônomo Flávio Augustus Burbulhan.
A imagem abaixo exemplifica essa situação. Na figura hipotética, a divisão proposta pela metade da área resultará um patrimônio de R$80.000,00 para uma das partes e R$120.000,00 para a outra; enquanto a divisão proposta de 70% para uma e 30% para a outra apresentaria um patrimônio igual entre ambas.
Desde o dia 5 de março, quando foi publicada a resolução 018/2020 do governo do Paraná, está permitido aos(às) proprietários(as) rurais solicitar diretamente no cartório a retirada do Termo de Compromisso da matrícula do imóvel. Desde que a área seja menor que quatro módulos fiscais e tenha o CAR (Cadastro Ambiental Rural) ativo. A medida procura desafogar o Instituto Ambiental do Paraná (IAP) das 12.000 solicitações de desaverbações acumuladas.
? O Termo de Compromisso é o documento que o(a) proprietário(a) rural assina comprometendo-se com o órgão ambiental, no caso o IAP, em deixar parte do seu imóvel com Reserva Legal. Antigamente, o governo do Paraná obrigava que esse documento fosse averbado à matrícula do imóvel?. No entanto, desde que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) entrou em vigor, em outubro de 2012, isso não é mais necessário.
Com a publicação da resolução 018/2020, o governo paranaense pretende acelerar a retirada do Termo de Compromisso, permitindo que os cartórios revisem as matrículas de imóveis com até 4 módulos fiscais. Em Guarapuava (PR) cada módulo tem 18 hectares, sendo assim, as prerrogativas da resolução são válidas para propriedades com até 72 hectares.
As exceções a essa baixa automática são: nas hipóteses de revisão do Termo de Compromisso e nos imóveis objeto de Servidão Florestal, quer cedendo ou recebendo serviço florestal. Para tais casos dependerá de parecer do Órgão Ambiental.
“A desaverbação do Termo de Compromisso da matrícula não possibilitará a conversão de área de mato em novas áreas de produção agrosilvopastoril. Na prática, a supressão de mato continua impossibilitada”, alerta o engenheiro agrônomo Flávio Augustus Burbulhan.
Variação patrimonial e locação errada estão entre os erros de medição
Um dos serviços mais comuns na área urbana é a medição de lotes, sendo que, na maioria das vezes, eles possuem formato aparentemente retangular. Tendo isso mente, é comum achar que a área será descoberta ao multiplicar o comprimento da frente do terreno pela profundidade dele.
No entanto, esse cálculo estará correto somente se todos os ângulos internos do polígono, de quatro lados, forem iguais a 90º. Caso contrário, a área será sempre menor do que se imaginou. Esse tipo de diferença causa prejuízo patrimonial.
Outra situação problemática quando o lote não é, de fato, retangular é locação errada. Pode ocorrer que parte da obra fique fora do terreno, invadindo áreas vizinhas ?. Por essas e outras, não dispense a topografia para medir um lote, antes de comprar, vender ou construir.
Entenda a importância de cada profissional envolvido no processo de regularização do imóvel
(Essa publicação foi resultado de uma demanda gerada pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de Guarapuava que nos procurou para manifestar a sensação de incompletude de nossa publicação anterior sobre usucapião administrativo. Consensou-se pela publicação de outra postagem mais explicativa quanto ao papel de cada ente no processo).
Quando um(a) posseiro(a) resolve recorrer à usucapião para se tornar proprietário(a) do imóvel que ocupa, ele(a) dá início a um processo que envolve a participação de diferentes profissionais. Topógrafo(a), advogado(a), tabelião(ã) e registrador(a) de imóvel exercem funções fundamentais para que a regularização do imóvel ocorra. Entenda o papel de cada um(a) deles(as):
? Ao(à) topógrafo(a) cabe a função de preparar as peças técnicas cartográficas. Após conversas com as pessoas envolvidas no caso, como o(a) posseiro(a) e os(as) confrontantes da área, e depois de realizar pesquisa de campo e análise de documentos, ele(a) elabora um mapa e um memorial descritivo do imóvel para instruir o processo. Muitas profissões regulamentadas têm atribuição para exercer essa atividade, como engenheiros(as), arquitetos(as) e geógrafos(as).
? O(a) advogado(a) é o responsável por verificar o cumprimento dos requisitos legais. Ele(a) cuida da documentação necessária e avalia qual tipo da usucapião é mais adequada para cada situação. Ao longo do processo, orienta e acompanha o(a) posseiro(a) em diferentes momentos, como quando é feita a lavratura da Escritura Púbica de Ata Notarial, no Tabelionato.
? O(a) tabelião(ã) é responsável por emitir um documento, tecnicamente chamado de Escritura Pública de Ata Notarial, que constata oficialmente a posse sobre determinado imóvel. Para isso, ele(a) solicita provas, como fotos, imagens de satélites, contas de água ou de luz, comprovante de IPTU, ITR, CCIR, CAR. E também pode fazer, quando possível, uma entrevista com testemunhas, confrontantes, proprietários(as) detentores(as) do título do imóvel. A escritura serve para dar publicidade ao processo de usucapião.
?O(a) registrador(a) de imóvel instaura o procedimento de usucapião e autoriza o pedido se todos os fatos e provas forem justas e legítimas. É responsabilidade dele(a) cumprir a norma, garantindo assim que a usucapião está amparada pela lei. Sempre que não preencher os requisitos da legislação e demais normas que regulamentam a usucapião, ou que não houver segurança jurídica, ele(a) deve indeferir o pedido.
?CURIOSIDADE: A palavra usucapião pertence ao gênero feminino ou masculino? Curiosamente, essa é uma questão ainda aberta nos estudos sobre o instituto, portanto ambos são aceitos. Em toda a legislação romana a palavra “usucapião” aparece no feminino. Já o Código Civil de 1916 trouxe a aludida expressão no masculino, enquanto que o nosso Código Civil atual emprega a palavra no gênero feminino, respeitando a tradição romana. E a opção dos autores mais consagrados também é bem dividida quanto a isso. (Fonte: politize.com.br/usucapiao)
Usucapião Extrajucial como alternativa para desburocratizar o processo
Ao invés de se submeter a longos e custosos processos judiciais, posseiros(as) de imóveis urbanos e/ou rurais que desejam tornar-se proprietários(as) podem recorrer a uma alternativa menos burocrática: o Usucapião Extrajudicial. Em vigor no Brasil, desde março de 2015, quando foi aprovado o novo Código Civil, o Usucapião Extrajudial permite fazer a regularização diretamente no cartório.
Quem opta pela via tradicional e entra com uma ação de Usucapião na justiça ? leva, pelo menos, cinco anos para terminar o processo, sendo que, nesse ínterim, precisa arcar, dentre outros custos, com os honorários advocatícios. A via extrajudicial não dispensa a presença de um(a) advogado(a) para acompanhar o processo, no entanto a regularização do imóvel tende a ser mais célere
O engenheiro agrônomo e responsável técnico da Apoio Geomática, Flávio Burbulhan, elenca as vantagens de realizar a regularização do imóvel: “Inserção na economia formal, acesso a crédito, valorização patrimonial e segurança jurídica”. ? Ele aconselha que antes de iniciar o Usocapião Extrajudicial, o(a) posseiro(a) consulte um tabelionato, órgão responsável por montar o processo e que poderá prestar todas as informações de como proceder.
A imagem a seguir dá uma ideia dos custos envolvidos para a realização da Usucapião Extrajudicial.
Saiba como manter os dados atulizados e evitar esse transtorno
Depois de realizado o Cadastro Ambiental Rural (CAR), é necessário ficar atento(a) às mensagens enviadas pelo governo durante a fiscalização feita para a checagem de dados. Quando há indícios de falha ou irregularidade nas informações, o Sicar (Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural) emite uma mensagem eletrônica de alerta ao(à) possuidor(a) ou proprietário(a) do imóvel rural, para que possa retificar ou justificar seu cadastro. Pode ocorrer de a notificação ser feita pelos Correios ? e nesse caso o prazo de resposta é de 60 dias. O CAR poderá ser cancelado caso as mensagens não sejam respondidas.
Uma série de aspectos são analisados durante a etapa de fiscalização, como:
? Sobreposição entre perímetros de Cadastros confrontantes;
? Falta de cadastro de hidrografia e consequentemente de Áreas de Preservação Permanente;
? Cadastramento de área ambiental onde existe área consolidada (agricultura, pecuária ou florestamento comercial);
? Área consolidada sobre área ambiental;
? Area consolidada após o ano de 2008, caracterizando possível infração ambiental;
Informações incompatíveis que não forem corrigidas acarretam o cancelamento do CAR e com isso a perda de seus benefícios, dentre eles, o acesso ao crédito rural? . Por isso fica o alerta, visite o site do Sicar com regularidade e acesse a Central do Proprietário/Possuidor para verificar se há alguma mensagem para você. Ou consulte seu assistente técnico regularmente para saber como está seu Cadastro.
Corregedor de justiça responde questionamento feito pela Apoio Geomática
O termo de anuência entre vizinhos não precisa ser apresentado durante o processo de certificação de imóveis rurais e se, mesmo assim, o cartório obrigar a entrega do documento, é possível ao proprietário rural entrar com pedido de contestação. Esse é o entendimento do desembargador Luiz Cezar Nicolau da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).
Entramos em contato com a Corregedoria do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) ??para saber a compreensão da entidade sobre a decisão que desburocratiza o processo. O posicionamento do TJPR é importante, para os cartorários, porque o sistema cartorial é uma concessão pública vinculada ao Ministério da Justiça.
? Leia a mensagem do responsável técnico da Apoio Geomática, o engenheiro agrônomo Flávio Burbulhan, enviada ao corregedor:
“Ao Corregedor de Justiça Desembargador Luiz Cezar Nicolau,
O Governo Federal, em dezembro último, publicou a Medida Provisória 910/2019, com várias alterações para regularização de terras no país. Dentre as alterações, está a que dispensa a assinatura dos confrontantes para o registro em cartório da certificação de imóvel rural, perante o Incra. Sou profissional que trabalha com Certificação junto ao Incra e o respectivo registro em cartório de imóveis.
Tal medida, na minha opinião, destrava muitos processos que estão inviabilizados por algum motivo entre vizinhos. Destrava sem criar um permissionismo deletério à segurança jurídica do registro de imóveis.
Ocorre, senhor desembargador, que alguns cartórios resistem em aderir à referida MP, alegando estarem aguardando orientação do Conselho Nacional de Justiça ou da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Paraná.
Isto posto, venho, respeitosamente, solicitar o parecer dessa Corregedoria sobre a referida matéria.”
